移居倫敦後奮鬥了20個月，終於迎來人生第一間房子，昨天成功取得鑰匙了！
起初買樓的主要目的是想要製造被動收入，本來是先留意倫敦以外的其他城市，想說租金回報有機會高一點。但是因為這年疫情斷斷續續的封城，一直不好離開倫敦，親自看樓看不成，加上想到在其他城市要花錢找別人管理，傢俬費維修費也沒有比較便宜，算下來的實際回報應該沒有很多。相反在倫敦買房後我們還有些脈絡可以幫忙處理租務事宜，萬一租不出去自己居住也可以，因此最後還是決定把買樓目標定於我倆比較熟悉的倫敦，也不考慮新房樓花。
因為存在英國的現金不算多，我跟男友又不願意把打算長期持有的股票放售再一次押在房子上，定下的預算在喜歡的區中選擇本來就沒有很多，要找優的就更難了。每週二人都要費上不少時間一直留意比較討論計算，這年真是場耐力戰。由2020年年初到2021年成功買房前一刻，前前後後看過的房子大約數十間吧，有出價過而沒跑到最後的亦有數間。雖然很耗時，但是看房子真的不要怕麻煩，不要為了買而趕著買。畢竟是買房子不是在菜市場買菜，必須用心挑選，因為只有看得多才會越懂得多，才比較得出來每間房子的優缺點。
最後購得這間位於Zone2的房子，從2月尾首次聯絡仲介、看房、跟賣家出價、處理按揭、聯絡律師等事宜直到6月完成交易，花了3個多月時間，趕上了延長的免稅期。在這特別要讚揚男友一直親力親為的準備功夫，也要謝謝各方人士的專業幫忙跟意見，才讓我們首次置業過程安心及順利。
分享一下這次小經歷跟小心得：
－第一步聯絡銀行，取得AIP（Agreement in Principle），過程為跟銀行職員電話對談約15分鐘，問及一些基本個資及薪金等問題，隔兩天就收到意向書了。此意向書並非最終按揭證明，只用於向Seller證明自己並沒有太大的按揭問題，增加對方Accept offer的機會，通常下offer的時候對方都會要求出示。
－雖然是首次置業，但我們沒有並用到Help to Buy scheme即只付5％首期的計劃，因為該計劃僅限於新建樓盤。由於我們目標一直都是在二手市場尋寶，而且沒有長期簽證（下段會提及），因此首期需要吃力一點25％。不過我們有使用LISA（即賺取25％年利率、每年上限£1,000的儲蓄計劃）來付部分首期，有關LISA的介紹及申請詳情可參考這篇。
－Tier5也有機會申請按揭。我跟男友目前在申請Tier2 working visa的階段，但是申請按揭當刻仍是Tier5 Working holiday visa。由於居英不夠兩年，亦非持有長期簽證，只有少數Lender願意借出，因此要找mortgage broker幫忙。如果我們趕得上提早數個月更換簽證類型的話，或是晚數個月待夠兩年，首期應該可以少付10-15%。按揭是首兩年固定利率，Fixed rate期完結後便可以進行remortgage，屆時已領工作簽證，相信並無大問題。
－除非是House或是能證明沒有使用Cladding的房型，否則必須附上EWS1 form，證明大廈的Cladding使用有效防火物料，才能向銀行申請按揭貸款，這規定源始2017年一場著名大火後汲取的教訓。要求也只有越來越收窄，從起初只針對18米以上的大廈，改成去年年初的四層大樓以上就有機會需要。英國的政策很多變，為保障自己必須查看最新條款，也要確保賣家能提供證明。如果沒有這個證明的話，基本上所有銀行按揭貸款都不會批核的，即使現金購買了以後也很難售出。
－我們這次購得的房子是前手海外業主因為生意周轉問題而趕著放售，看房以後覺得很符合各方面要求，便決定出價一試。但是因為接受出價比當初購入價降了30%，律師跟銀行都表示疑慮，因此我們在各項檢查都等了不少時間。選購單位位於百多年樓齡的維多利亞式建築內，於數年前翻新發售。我倆相信很大機會只是當時發售時為溢價盤，即發展商推出時連上設計裝修等的售價比市場樓價貴上不少，現在業主急著放售才回復至市價交易。由於有律師很專業的幫忙，而且我們自己也親身視察過，故不太擔心有可疑。話雖如此，最終結果始終是由銀行決定，因此還是需要抱著心理準備來面對隨時泡湯的失望，好在最後一切順利。
－英國產權分有Freehold及Leasehold。前者是指擁有永久土地產權，購買以後一勞永逸；後者是有年期限制的土地租借權，購了房子後還另需每年付地租。除非買的是整幢House才有機會是Freehold，但是在倫敦，這類型的房子都越來越少也越來越貴了。其餘的主要都是以Shared freehold或是Leasehold形式購買，Leasehold的租約設有年期，一般在1－999年之間，在二手市場中一些較市價便宜的房子都是租約年期較短的，餘下年期越短、風險越大、房值越低，因為如果土地到期後沒有續約，購買不久的房產就有機會要歸土地擁有者所有了。我們購買的是Leasehold單位，土地年期尚餘200多年，而且地租算是便宜，只是要另外付上一筆名為Deed of covenant fee的一次性土地轉手登記費。這筆費用非Leasehold物業必須也沒有劃一收費標準，價錢範圍£100－500都有聽說過，看似視乎土地擁有者要求。
－記得最初有看過些Freehold的House，屋主把花園的大半面積改建成一個新房間跟半個廚房，從兩房一廁變成三房兩廁，而房子售價也因此幾級上升，這樣接手感覺不划算。加上翻查過該房子的改建申請紀錄，發現當中好些部分比Council批准文件顯示的要多，而且有些部分完全沒有找到相關紀錄，問仲介跟屋主的答案均模稜兩可，有涉及潛建違規問題的風險，因此雖然房子很美但是最終沒有出價。打算購買House的朋友或許需要留意一下這方面。
－本次整個買房過程耗時最長是Local searches，這步驟並沒有甚麼可以提早準備來加速的，因為一切取決於Council回覆效率（剛好我們購房的Council速度是蝸牛…哈)。
以上。
有想到其他再另撰新文。