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在最近一次搬家尋找兩房單位的時候,發現很常遇到有些房屋比同地段的較便宜,但是聯絡房仲並回答了些基本資料(如租客人數及關係)後,對方便說不符合資格而馬上拒絕了。原因是該房屋並不接受HMO,只接受家庭租客。
HMO即House in Multiple Occupation,是多人共住房屋的意思。不論你是跟朋友合租整個單位,或只租一個房間,只要全屋人數為三人或以上,便算是HMO。如果人數達到五人或以上,亦稱大型HMO (Large HMO)。留意有部分特殊情況並不屬於HMO,然而每個地區準則不同,而且政策不定時更新,以各地方政府的網頁規定作準。例如倫敦目前有以下豁免:
- 一個房屋僅有不超過兩人居住
- 由公營機構直接管理
- 部份學生宿舍
- 已受某些其他法定條文管制的建築物
- 被宗教團體租用作宗教用途
部分物業必需持有HMO許可證才能以HMO形式出租。在英格蘭,所有大型HMO都必須申請HMO License。但除此條件以外,越來越多地方政府要求只要符合HMO條件,即使人數少於五人仍需要申請,像倫敦就是其中一個比較嚴格的地方。然而英國物業種類繁多,對於哪些需要申請牌照,每個地區仍各有不一樣的標準,最好到地區政府的網頁查詢。
如果有需要而沒有申辦執照的房屋被發現已作HMO用途,便屬犯法,房東除了負上刑事處罰,還會被罰高達£20,000英鎊及額外相當於一年租金的罰款。
而申請了HMO執照的物業,房東必須確保:
- 消防安全措施運作正常,包括煙霧報警器及熱力探測器
- 每年進行氣體安全檢查
- 至少每五年檢查一次電力系統
- 該物業並不擁擠
- 有足夠並適合的煮食及洗滌設施
- 公共區域和共用設施乾淨整潔
- 有足夠的垃圾桶或袋子
- 完成火災風險評估
- 確保有暢通的逃生路線,並且隨時保持通暢
- 進行最新的傳染病風險評估
在維修及維護方面,除了房屋的公共區域,房東還需要對以下方面的負責:
- 房子的結構和外部–包括牆壁,窗框和簷槽
- 水和天然氣管道
- 電氣線路
- 臉盆,水槽,浴室和廁所
- 固定式加熱器(散熱器)和熱水器
值得留意的是,無論租賃協議的內容如何,以上提及義務都具有法律約束力。
網路上是不能直接查詢某物業是否持有HMO牌照的,但是如果對自己居住地抱有懷疑,可向所屬地方政府作出查詢。另外若現時居住在持有HMO牌照的租客不幸遇上不盡責的房東,都可以向地方政府作出投訴(不過投訴成效如何就不得而知了)。
雖然HMO的法律責任主要在房東身上,但是租客還是有機會因為知情不報而被涉及其中。為了保障自己的權益,決定租房前記得先向房東或房介確認一下房屋是否已經領了HMO牌照,減低因牽涉出租法律問題而面臨種種風險。